業種別の調査ポイント（その８）～不動産業～

業種別　調査ポイント（その８）～不動産業～

業態

不動産業には、売買、仲介、賃貸、管理（分譲マンションの管理、賃貸物件の管理等）などの業態があります。

仲介と管理は自ら不動産を取得しない純粋なサービスの提供であるのに対し、売買及び賃貸は、それぞれ棚卸資産や固定資産として自ら不動産を取得し、保有リスクを負担する点で前者と異なります。

ここでは、後者の不動産を自ら取得する形態の不動産業を念頭に置いた課税関係について述べることとします。

不動産売買に関する仮装取引

不動産の売買は基本的に個別物件の単発取引です。所有権の移転登記も伴い、また、相手方にも相応の課税関係が生じますので、取引自体を隠ぺいすることは想定されません。

しかしながら、相手方と共謀して取引価格を仮装したり、実際にはない取引をあったかのように装うことにより、譲渡益の圧縮や架空の譲渡損を計上する不正行為が考えられます。

不動産の取得は、きわめて情報戦の様相を呈します。とりわけ優良不動産の取得には様々な権利者の利害を調整しながら取得に至るケースもあります。情報提供者に対する謝礼、権利者の利益を調整するための費用、妨害者を排除するための費用（なだめ料）・・・これらの費用は領収書がもらえない裏金として支出することが多く、その資金をねん出するために架空経費や架空の業務委託料を計上するなどといった不正経理につながることもあります。

消費税の取扱い

不動産業における税務処理上の特徴のひとつとして、消費税の非課税取引が挙げられます。消費税の取扱い上、以下の不動産取引は「非課税取引」に該当します。

• 「土地」の譲渡及び貸付け
  ただし、駐車場など一時的に使用させる貸付けは含まれません。
• 「住宅」（人の居住の用に供する家屋）の貸付け
  事務所や店舗などの建物の貸付けは含まれません。

売買や賃貸を行う不動産業者は、課税売上割合が95％を下回るケースが多くなるため、消費税額の計算が複雑になったり、控除対象外消費税額等が生じたりします。

調査で指摘される事例

• 裏金（情報提供者に対する謝礼金、権利者への利害調整金、妨害排除費用など）のねん出のための不正経理
• 不動産の取得価額に算入すべき費用の損金処理
• 二重契約を締結することにより、不動産の取引価格を仮装し譲渡益を圧縮する
• 不動産の含み損を計上するための仮装売却（事実上の支配権は移転していない）
• 不動産の売却損の先上げ
• 消費税の仕入税額控除を多く計上するために取引金額における土地部分と建物部分の割合を改ざんする
• 固定資産（賃貸用物件）に対する資本的支出を修繕費として処理していた
• 控除対象外消費税額等の取扱い
  資産の取得に係るもの
  交際費等に係るもの

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