「4年で減価償却できるアメリカ不動産」を活用した節税

当社は2017年7月にアメリカ・ラスベガスの不動産を購入し、2022年1月に売却しました。

投資時期 2017年7月
購入エリア アメリカ ラスベガス
投資金額 $220,000(当時のレートで2500万円)
損金計上額 18,559,255円
減価償却年数 4年
想定利回り 4%

アメリカの不動産に投資した目的

当社の節税は「次の利益を出すための投資」を目的としています。

具体的には、「従業員が、もっと高いパフォーマンスを発揮したくなる動機づくり」への投資です。

そのために、この14年間で累計10億1464万円、約61の商品に投資をしてきました。

その結果、20年先までの経営基盤を盤石にすることができました。

本サイトは、節税商品探しに苦しんでいる経営者さんのために、当社が経験を語ることを目的としています。

当時は、創業から取り組んできた「従業員の将来への備え」「万が一、事業が立ち行かなくなったときのための売上の確保」などに一定のメドがたった時期です。

それと同時に、未来の安心づくりのために、年間保険料が1000万円の保険、7200万円の不動産、3000万円のオペレーティングリースなどに投資をしてきました。

投資にあたり、ネットで色々調査しましたが、ほとんどが「売り手の情報」であり、「投資経験」が見つかりませんでした。

このとき、「投資経験で構成されたサイトがあればいいのに」と思ったのが、このサイトを作ったきっかけです。

2017年は、投資と本サイトのラインナップづくりを目的に投資しようと考えました。

民泊」「足場レンタル」「京町家」などはその目的のもと投資したものです。

これらの商品を紹介してもらっているパートナー企業から提案されたのがアメリカの不動産です。

アメリカの不動産投資は、日本の不動産よりも損金効果が高く、短期で大きな金額を損金にすることができます。

また値下がりしづらい特徴があります。

「短期償却」と「定期的な賃料収益」と「売却益」にて100%以上の収益になることを期待して投資しました。

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この投資の狙い

この投資の狙いは以下の通りです。

  • 値下がりしづらい
  • 早期の減価償却
  • 賃料収入の利回りが4%以上

これが実現できると期待し、投資を決めました。

では、アメリカ不動産を購入による節税メリットを、パートナー税理士の渡邊氏に解説してもらいます。

税理士が解説する、アメリカと日本の不動産の節税効果の違い

渡邊 崇甫 国税局OB税理士
渡邊 崇甫

国税OB税理士の渡邊です。

サクセスフューチャーが投資したアメリカの不動産に関して、日本との節税効果の違いを解説します。

アメリカの不動産は日本と比べて以下のような特徴があります。

  • 建物の価値が下がりにくい
  • 減価償却率が高い

「中古」に対する考え方が日本とは異なります。

日本では築年数とともに価値が下がっていきますが、アメリカの場合は上がることさえあります。

日本とは違い、住宅を長く大切に使うというカルチャーがそうさせています。

築25年の木造住宅を1億円で購入した場合の比較例

同じ1億円の住宅でも、アメリカと日本では「土地と建物」の比率が異なります。

なお、購入者が日本法人の場合、税制は物件が海外でも日本のルールが適用されます。

そのため、損金にできるのは建物部分のみ、償却年数は、築年数が22年を経過した木造物件の場合4年となります。

日本で購入した場合

土地:建物 7割:3割
土地評価 7000万円
建物評価 3000万円
減価償却費 750万円/年

750万円を損金計上できる
225万円の節税

アメリカで購入した場合

土地:建物 2割:8割
土地評価 2000万円
建物評価 8000万円
減価償却費 2000万円/年

2000万円を損金計上できる
600万円の節税

アメリカは、建物の割合のほうが大きいので日本よりも節税効果が高くなります。

サクセスフューチャーが購入した物件の損金計上額

購入した物件写真

購入額は$220,000、日本円では当時のレートで約2508万円です。

この物件の建物比率は74.26%、価格にすると18,559,255円になります。

不動産は償却資産のため、減価償却額は購入時期と決算時期によって決まります。

購入が2017年7月で決算月は10月のため、損金計上は以下のようになりました。

損金計上額
2017年(初年度) 1,159,953円
2018年(2年目) 4,639,814円
2019年(3年目) 4,639,814円
2020年(4年目) 4,639,814円
2021年(5年目) 3,479,860円

建物比率が高いため、節税効果も高くなります。

一年の損金計上額が464万円なので、年間140万円ほどの節税効果があります。

狙いどおりの投資になったかを検証

渡邊先生、ありがとうございました。

ここからは、以下の狙いどおりの投資になったかを検証します。

  • 値下がりしづらい
  • 早期の減価償却
  • 賃料収入の利回りが4%以上

購入金額$220,000に対して、2022年1月に売却した金額は$220,000でしたので、値下がりはしませんでした。

減価償却につきましては、4年で償却できました。

次に賃料です。

物件選びの選択肢は2つありました。

1つ目は郊外の2億以上するような物件。

2つ目はラスベガス中心付近の2,000~3,000万円台の物件。

後者のほうが借り手がつきやすいと判断し、2,500万円の物件を購入しました。

2017年7月に投資後、約1年間は$1750/月の賃料収入が得られました。

その後、入居者の退去があり、次の入居者が比較的早くに見つかりましたが、賃料が大幅に下がり1ヶ月$950となりました。

ここから必要経費が引かれ、残った金額が利益となります。

必要経費は以下の通りです。

  • 管理会社に支払う管理費:賃料の10%
  • 管理組合費用(HOA費用):毎月$330 …(注)
  • 連邦所得税(源泉徴収):30%
  • 固定資産税:0.96%
  • 税務申告に伴う会計費用
  • 物件の修繕費用
  • 管理会社登録費用
  • 賃貸仲介手数料
  • 広告料
(注)管理組合費用(HOA費用)
共用の庭やプールなどがあるコンドミニアムの管理、修繕積立金、保険費用に充てられます

売却までの賃料実績は以下のとおりです。

収益の合計(2017年7月~2021年11月)
$9,152
投資金額
$220,000
実質利回り
0.99%

当初期待した利回り4%から かけ離れた結果になりました。

期待した実績が得られなかった原因

自然災害が多いアメリカで、ラスベガスの気候は天災リスクが低く、乾燥した気候のエリアです。

そのため、物件が痛みにくい優良エリアとされていました。

しかし、珍しく天候異常による大雨が発生し、雨漏りなどの緊急の修繕が発生しました。

また、木造22年超の築古物件ということで、修繕費用として予想していなかったコストがかかりました。

期待した実績が得られなかったもう1つの要因として、企業の選定ミスもありました。

英語ができない当社の代わりに、日本語対応ができる仲介業者に、物件のアレンジ、収益管理、管理会社との交渉を依頼しました。

しかし、この仲介業者の収益予想の見通しの甘さや、管理が杜撰で余計なコストがかかりました。

償却期間終了に伴い売却しました

期待ほどの収益があがることなく償却期間を迎えたので売却先を探したところ、2022年1月に購入時と同額の$220,000で買い手が見つかりました。

流れとしましては、当社と買い手との間を取り持つエスクロー事業者とのやりとりを経て契約締結となります。

エスクロー事業者とのやりとり

エスクロー事業者は、手続きを進めるにあたって定款の提出を求めてきました。

なぜ定款が必要なのか理解できないまま英訳した定款を準備しました。

エスクロー事業者の意図は、当社の存在を示す資料が欲しかったようです。

ここで、アメリカにおける定款は、日本における登記簿謄本に相当することを知りました。

また、日本の弁護士による当社の存在証明を補完する「弁護士レター」も求められました。

このような日米の制度の違いによる時間のロスが1ヶ月ぐらいあり、弁護士に依頼する費用など、想定外のコストがかかりました。

売却に伴う諸費用

売却の手続きにあたり、$18,408.85が諸費用として発生しました。

税金 $1,909.83
名義保険 $1,130
HOA関連費用 $1,226.52
エスクロー会社費用 $942.50
仲介手数料 $13,200
合計 $18,408.85

また、弁護士レター作成を依頼した日本の弁護士に対しても10万円の費用が発生しました。

税金の還付

この不動産を保有している間に、年単位で支払っていた税金が日割り計算され、$429.88が還付されました。

売却金の受け取り方

売却金は一括で全額を受け取れないことがわかりました。

外国人の場合は、売却額の約15%を「外国人源泉徴収税」としてアメリカ政府に一時徴収され、翌年に返金される制度があるそうです。

今後の手続きとしては、当社決算月の2022年10月に現地の管理会社、および会計士に手続きを依頼し、2023年4月に還付される予定です。

なお、85%は契約締結の翌週に入金されました。

金額は以下のとおりです
売却金 $220,000
税金の還付 $429.88
外国人源泉徴収税 -$33,000
諸費用 -$18,408.85
入金額 $168,931.03

この投資は225万円の損失

売却金額$220,000-諸費用$18,400=$201,600を当時のレートで換算すると2,275万円でした。
ここから弁護士費用10万円差し引くと、2,265万円です。

売却益
2,265万円-購入金額2,500万円=-235万円

この不動産投資の売却益は、235万円の損失という結果になりました。

税理士が解説する、売却に伴う税金

渡邊 崇甫 国税局OB税理士
渡邊 崇甫

本物件売却にかかる税金を計算します。

取得した金額(購入金額から減価償却分を引いた金額)より高く売却した際に税金が発生します。

「売却損益」=「売却金額」-「売却時の帳簿価額」
※「売却時の帳簿価額」とは、「購入時の取得価額-減価償却費」を指す

この計算の結果、益金が出ると法人税がかかります。

一方、損失が出た場合は税金はかからず、特別損失として他の利益と相殺することができます。

この計算では、アメリカ政府に一時徴収された分も合計して計上します。

売却金額および売却時の帳簿価額は以下のとおりです。

売却金額
2,275万円
売却時の帳簿価額

物件は、契約後、改修工事などを経て2017年5月より稼働し始めました。
初回の入金があったのは、7月です。

実際の入金金額は以下のとおりです。

建物帳簿残存価格 1円
土地帳簿残存価格 650万円
合計 650万円
売却損益
2,275万円-650万円=1,625万円

1,625万円の益金が出たので以下のように法人税が発生しました。

法人税
1,625万円×34%=約552万円

なお、還付金は未収入金として計上します。

為替レートに関しては最初の入金額のレートで一旦計算し、還付の際に発生する差額分はその期の損益で計上します。

この投資について

投資にはリスクがつきものなので、雨漏りによる修繕などは仕方ないと思います。

ただ、「本当に雨漏りしたのか?」と疑念を抱いても、遠すぎて現地に行くのは非現実的です。

業者の管理が杜撰だった件も、日本国内の業者であれば直接会って交渉することで解決できたと思います。

そして売却に関しても、手続きだけで1ヶ月もかかるとは思いませんでした。

ひとつメリットがあるとすれば、保有物件の視察と称して現地へ赴く費用をすべて経費で落とせる点です。

しかし、距離的・言語・制度の違いというリスクは非常に大きく、当社としては海外の不動産投資は今後しないと思います。

サクセスフューチャーは61以上の商品への投資実績あり

2008年以来、100万円からできるLED照明事業をはじめ、保険や民泊、航空機など、さまざまな節税商品に累計10億1464万円を投資してきました。

当サイトでは、継続的に成果を出している商品のみを紹介しています。

投資実績を時系列で紹介しておりますので、ぜひご参照ください。

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売り手の情報ではなく、体験談の紹介

私達は節税商品の販売者ではありません。

経験に基づいた、節税に役に立つ情報提供と、課題解決の提案をいたします。

当社が節税の必要性に迫られたとき、節税情報をいくら探しても「売り手」の情報しか見つかりませんでした。

そのため、投資には相当の決断が必要でした。

幸い、ほとんどの投資はうまくいきましたが、失敗した例もあります。

「この体験談を紹介すれば、節税が必要な企業さまにきっと喜ばれる」と考えたのが、このサイトを作った理由です。

当社がどんな目的で何に悩み、どんな投資をし、うまく節税できたのかをお伝えしますので、お気軽にお問い合わせください。