「4年で減価償却できるアメリカ不動産」を活用した節税
「4年で減価償却できるアメリカ不動産」を活用した節税
当社は2017年7月、アメリカのラスベガスにある不動産に投資をしました。
この投資は、以下のような特徴を持っています。
| 投資時期 | 2017年7月 |
|---|---|
| 購入エリア | アメリカ ラスベガス |
| 投資金額 | $220,000（当時のレートで2500万円） |
| 損金計上額 | 18,559,255円 |
| 減価償却年数 | 4年 |
| 実質利回り | 4％ |
アメリカの不動産に投資した目的
当社の節税は「次の利益を出すための投資」を目的としています。
具体的には、「従業員が、もっと高いパフォーマンスを発揮したくなる動機づくり」への投資です。
そのために、この12年間で累計9億円、約55の商品に投資をしてきました。
その結果、20年先までの経営基盤を盤石にすることができました。
本サイトは、節税商品探しに苦しんでいる経営者さんのために、当社が経験を語ることを目的としています。
当時は、創業から取り組んできた「従業員の将来への備え」「万が一、事業が立ち行かなくなったときのための売上の確保」などに一定のメドがたった時期です。
それと同時に、未来の安心づくりのために、年間保険料が1000万円の保険、7200万円の不動産、3000万円のオペレーティングリースなどに投資をしてきました。
投資にあたり、ネットで色々調査しましたが、ほとんどが「売り手の情報」であり、「投資経験」が見つかりませんでした。
このとき、「投資経験で構成されたサイトがあればいいのに」と思ったのが、このサイトを作ったきっかけです。
2017年は、投資と本サイトのラインナップづくりを目的に投資しようと考えました。
「民泊」「足場レンタル」「京町家」などはその目的のもと投資したものです。
これらの商品を紹介してもらっているパートナー企業から提案されたのがアメリカの不動産です。
アメリカの不動産投資は、日本の不動産よりも損金効果が高く、短期で大きな金額を損金にすることができます。
また値下がりしづらい特徴があります。
「短期償却」と「定期的な賃料収益」と「売却益」にて100％以上の収益になることを期待して投資しました。
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この投資の狙い
この投資の狙いは以下の通りです。
- 値下がりしづらい
- 賃料収入の利回りが4％以上
- 早期の減価償却
これが実現できると期待し、投資を決めました。
では、アメリカ不動産を購入による節税メリットを、パートナー税理士の渡邊氏に解説してもらいます。
税理士が解説する、アメリカと日本の不動産の節税効果の違い
国税局OB税理士渡邊 崇甫
国税OB税理士の渡邊です。
サクセスフューチャーが投資したアメリカの不動産に関して、日本との節税効果の違いを解説します。
アメリカの不動産は日本と比べて以下のような特徴があります。
- 建物の価値が下がりにくい
- 減価償却率が高い
「中古」に対する考え方が日本とは異なります。
日本では築年数とともに価値が下がっていきますが、アメリカの場合は上がることさえあります。
日本とは違い、住宅を長く大切に使うというカルチャーがそうさせています。
築25年の木造住宅を1億円で購入した場合の比較例
同じ1億円の住宅でも、アメリカと日本では「土地と建物」の比率が異なります。
なお、購入者が日本法人の場合、税制は物件が海外でも日本のルールが適用されます。
そのため、損金にできるのは建物部分のみ、償却年数は、築年数が22年を経過した木造物件の場合4年となります。
日本で購入した場合
| 土地：建物 | 7割：3割 |
|---|---|
| 土地評価 | 7000万円 |
| 建物評価 | 3000万円 |
| 減価償却費 | 750万円／年 |
750万円を損金計上できる
225万円の節税
アメリカで購入した場合
| 土地：建物 | 2割：8割 |
|---|---|
| 土地評価 | 2000万円 |
| 建物評価 | 8000万円 |
| 減価償却費 | 2000万円／年 |
2000万円を損金計上できる
600万円の節税
アメリカは、建物の割合のほうが大きいので日本よりも節税効果が高くなります。
サクセスフューチャーが購入した物件の事例
2017年7月、ラスベガスに築27年の木造物件を＄220,000で購入しました。
日本円では、当時のレートで約2508万円となります。
この物件の建物比率は74.26％、価格にすると18,559,255円です。
不動産は償却資産のため、減価償却額は購入時期と決算時期によって決まります。
購入が2017年7月で決算月は10月のため、損金計上は以下のようになりました。
| 年 | 損金計上額 |
|---|---|
| 2017年（初年度） | 1,159,953円 |
| 2018年（2年目） | 4,639,814円 |
| 2019年（3年目） | 4,639,814円 |
| 2020年（4年目） | 4,639,814円 |
| 2021年（5年目） | 3,479,860円 |
建物比率が高いため、節税効果も高くなります。
一年の損金計上額が464万円なので、年間140万円ほどの節税効果があります。
減価償却と損益
サクセスフューチャー高嶋 麻由
渡邊先生、ありがとうございました。
解説を高嶋に戻します。
ここからは、以下の狙いどおりの投資になっているかを検証します。
- 値下がりしづらい
- 賃料収入の利回りが4％以上
- 早期の減価償却
すでに述べたアメリカ不動産の特徴により値下がりはないだろうと考えています。
減価償却につきましては、2020年6月現在、上記のとおり問題なく損金計上ができています。
次に賃料です。
物件選びの選択肢は2つありました。
1つ目は郊外の2億以上するような物件。
2つ目はラスベガス中心付近の2,000～3,000万円台の物件。
後者のほうが借り手がつきやすいと判断し、2,500万円の物件を購入しました。
2017年7月に投資後、約1年間は毎月$1750の賃料収入が得られました。
その後、入居者の退去がありました。
新たな入居者は比較的早くに見つかり、約2ヶ月後より賃料収入がありましたが、賃料は大幅に下がり1ヶ月＄950となりました。
ここから必要経費が引かれ、残った金額が利益となります。
必要経費は以下の通りです。
- 管理会社に支払う管理費：賃料の10％
- 管理組合費用（HOA費用）：毎月$330 …（注）
- 連邦所得税（源泉徴収）：30％
- 固定資産税：0.96%
- 税務申告に伴う会計費用
- 物件の修繕費用
- 管理会社登録費用
- 賃貸仲介手数料
- 広告料
- （注）管理組合費用（HOA費用）
- 共用の庭やプールなどがあるコンドミニアムの管理、修繕積立金、保険費用に充てられます
現在までの実績は以下のとおりです。
- 得られた収益の合計（2017年7月から2020年5月まで）
- $10447
- 投資金額
- 2500万円
- 実質利回り
- 1.40%
当初期待していた利回り4％とは大きく乖離がある現状です。
期待した実績が得られていない原因
自然災害が多いアメリカで、ラスベガスの気候は天災リスクが低く、乾燥した気候のエリアです。
そのため、物件が痛みにくい優良エリアとされていました。
しかし、珍しく天候異常による大雨が発生し、雨漏りなどの緊急の修繕が発生しました。
また、木造22年超の築古物件ということで、修繕費用として予想していなかったコストがかかりました。
期待した実績が得られなかったもう1つの要因として、企業の選定ミスもありました。
英語ができない当社の代わりに、日本語対応ができる仲介業者に、物件のアレンジ、収益管理、管理会社との交渉を依頼しました。
しかし、この仲介業者の収益予想の見通しの甘さや、管理が杜撰で余計なコストがかかりました。
この投資の落としどころ
現在は、期待どおりの収益が得られていませんが、仲介業者の尽力のもと、現在は新たな管理会社に移行しています。
新たな管理会社では、以下のことができると聞いています。
- 今後将来的に、修繕費用の保証
- 前管理会社の影響なく、管理業務を遂行できる
- オンライン上で物件の内容や修繕などの確認が出来るシステム
- 将来的には修繕や空室保証付きのプログラムを提案できる可能性
長期的な視点で賃料収益と売却益で100％以上になることを期待していますので、今後も様子を見ながら継続していく予定です。
個人に名義変更することで、売却時にかかる税金が低くなる
売却する場合、法人としてよりも、個人で売却した方が税制優遇が適用され、税率が低くなります。
個人所有の場合、所有期間が5年を経過したものは、譲渡益にかかる税率が約20%となり、法人税の34％よりも低くなります。
そのため、償却期間が過ぎた2021年以降、代表個人に売却します。
代表個人の買取価格については、考え方がさまざまです。
建物は償却資産ですので、償却期間が経過したあとは価値がないとみなされ、資産としての土地価格のみで買取できるという考えもあります。
その場合、土地価格は700万円程度ですので、代表は法人に700万円を支払うだけで物件を買い取れます。
しかし一方で、市場価格で買い取るべきという考えもあります。
こちらについては、税理士の見解によって異なるので、時期がきたら会社の状況を踏まえて個人に売却するか、法人で所有し続けるかどちらか得策か具体的に考えたいと思います。
これからアメリカの不動産投資を考えている方に向けて
物件の選定のため、現地まで足を運んだこと、契約金の支払い、収益を受け取るための口座の開設から契約書の締結（英語表記）、収益の送金など手続きには手間が多くかかりました。
その他にも、アメリカの税制、会計処理などルールは日本と違う点が多くあります。
基本的に事業者に任せることはできますが、それらを把握しようと思えばなかなか大変な作業です。
また、先述のとおり、企業の選定が重要となりますが、良い事業者を見つけるにも管理会社の体制などの実態の調査は難しいと感じます。
手間がかからなく、収益性も期待できる投資は他にもありますので投資という目的では、あまりおすすめできないというのが当社の結論となります。
これから投資を検討されている方につきましては、当社の経験談をお話できますので、お気軽にお問い合わせください。
サクセスフューチャーは55以上の商品への投資実績あり
2008年以来、100万円からできるLED照明事業をはじめ、保険や民泊、航空機など、さまざまな節税商品に累計9億円を投資してきました。
当サイトでは、継続的に成果を出している商品のみを紹介しています。
投資実績を時系列で紹介しておりますので、ぜひご参照ください。
お問い合わせ売り手の情報ではなく、成功事例の紹介
私達は節税商品の販売者ではありません。
経験に基づいた、節税に役に立つ情報提供と、課題解決の提案をいたします。
当社が節税の必要性に迫られたとき、節税情報をいくら探しても「売り手」の情報しか見つかりませんでした。
そのため、投資には相当の決断が必要でした。
幸い、ほとんどの投資はうまくいきましたが、失敗した例もあります。
この体験談を紹介すれば、節税が必要な企業さまにきっと喜ばれると考えたのが、このサイトを作ったきっかけです。
当社がどんな目的で何に悩み、どんな投資をし、うまく節税できたのかを高嶋がお伝えしますので、お気軽にお問い合わせください。