被相続人の土地に相続人が建物を建て賃料を得ている場合の土地の評価

被相続人の土地に相続人が建物を建て賃料を得ている場合の土地の評価についてです。 母はまだ健在ですが、その母の遺産相続について相続税のシュミレーションをしています。 母の相続人は私ひとりであり、母は土地を所有しています。その土地に賃貸用のアパートを建てて（外部の人に）賃貸し、家賃収入を母の不動産所得として申告しております。そしてその同じ土地（母名義）の一角に私が貸事務所用の建物を建て、それを（外部の人に）賃貸し、こちらは私の不動産所得として申告しています。母の土地を使用貸借している状態です。 この場合、母の当該土地についての相続税評価はどのようになりますか？

親の土地に親自身が賃貸用アパートを建てると、その土地は、『貸家建付地』になります。「貸家建付地」の相続税評価は、更地評価の80％ほどです。賃借人の借家権などの事情を酌んで、20％ほど『評価減』ができるのです。

では、親の土地に子が賃貸用建物を建てたら…その土地は《賃貸用建物の敷地》なので、外見は、「貸家建付地」に見えます。しかし、その賃貸用建物を建てたのは、「使用貸借」で親の土地を借りた子です。親にしてみれは「賃貸用建物の敷地」でなく、「使用貸借」によって《子に貸した土地》に該当します。そして、この場合、「使用貸借」による土地借受権の評価はゼロとなりますから、「貸家建付地」のように『評価減』はありません。《更地評価》のままです。

　そして、ご質問のように、ひとつの土地に「貸家建付地」部分(アパートの敷地部分)と「更地評価」部分（あなたの賃貸事務所の敷地部分）がある場合には、合理的に分けてそれぞれの評価をすることとなります。