ラスベガス不動産:節税対策ドキュメント

ラスベガス不動産

収益目的の投資として使えるラスベガス不動産を紹介します。

当社は2017年7月に投資しました。
投資履歴のうち以下の時期にあたります。

  • 第一期:従業員と代表の老後資金確保
  • 第二期:従業員の定年までの最低生活確保
  • 第三期:従業員と代表のさらなる老後資金確保
  • 第四期:従業員のプラスαの報酬確保(モチベーションUP)
  • 第五期:福利厚生充実

※詳しくは、「当社の投資履歴」を参照

当時の状況

購入した物件写真 購入した物件写真 購入した物件写真 購入した物件写真

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2016年~2017年は京都町家アンティークコインなど、安全性・確実性に加え、「意外性」のある投資をしてきた時期です。

ちょうど本サイトの構築を始めたころで、新たな投資先を探していました。

このような投資をしていると、さまざまな投資に関する専門家と知り合いになり、アメリカの不動産投資を目的としたラスベガス視察に誘われました。

アメリカの不動産への価値観は日本と異なり、節税効果が高くなることや、管理運営を業者に一任できることから、ラスベガス不動産への投資を決めました。

アメリカ不動産のメリット

ラスベガス不動産への投資は、物件を購入し貸し出すことで賃料収入を得られます。
物件は約2000万円から購入が可能でした。

アメリカでの不動産購入を選んだ理由は以下です。

  • 中古物件の価値が下がりにくい
  • 日本より減価償却率が高く節税効果が高い

日本では築年数とともに価値が下がっていきますが、アメリカの場合は上がることさえあります。

なぜなら、アメリカは先進国の中でも人口が増え続けており、中古物件へのニーズが高い国だからです。

節税効果も高い

支払いは購入時の一回きり、短期償却が可能な上に償却可能な金額が大きいため、節税効果が高くなります。

日本の不動産の場合、物件価格に対して、建物への評価が3割で土地が7割となっています。

一方、アメリカは、建物の評価は8割が占めます。

償却が可能な部分は建物だけですので、建物評価割合が高いアメリカの物件は損金にできる金額も大きくなります。

その上、木造住宅の中古物件であれば4年で償却ができるため、アメリカの物件は日本よりもずっと損金計上額が多くなります。

築25年の木造住宅を1億円で購入した場合の比較例

減価償却期間は4年となります。

日本で購入した場合

土地:建物 7:3
土地評価 7000万円
建物評価 3000万円
減価償却費 750万円/年

750万円を損金計上できる
225万円の節税

アメリカで購入した場合

土地:建物 2:8
土地評価 2000万円
建物評価 8000万円
減価償却費 2000万円/年

2000万円を損金計上できる
600万円の節税

この事例では、アメリカの方が年間375万円も多く節税できます

アメリカの住宅事情

アメリカでは、結婚・出産など家族構成、就職・転職などライフスタイルの変化に応じて、住居を頻繁に変える文化があります。

2006年の一年間に引っ越しをしたアメリカ人は、人口の約17%に上りました。
そのたびに住宅を買い替えますので、日本よりも中古物件のニーズが非常に高くなります。

売却時を見据えて積極的にメンテナンスを行うため、古くても綺麗な物件が多く、築年数が物件の価値を大きく下げることはありません。

物件の価値は、建物の状態とそのエリアの需要によって決まります。

なぜ、ラスベガスを選んだのか?

不動産価値が上がるエリアは、以下のような場所です。

  • 人口が増え続けるエリア
  • 天災がほとんどないエリア
  • 物件維持コストが少なく、かつ明確なエリア
  • 雇用が増えているエリア
  • 空室率が低く、賃貸需要があるエリア
  • 投資条件が良いエリア

ラスベガスの人口は順調に増加しています。
2000年の140万人から2016年には230万人を超え、16年間で50%以上の増加率となりました。

ラスベガスは自然災害が少なく乾燥した気候であるため、物件が傷みにくい土地です。

近年は大規模なスポーツアリーナやNHL(ナショナリホッケーズリーグ)新チームの誕生、複合商業施設、テスラモータースのバッテリー工場などが建設され、雇用や賃貸需要がますます増えていくと予想されます。

そのほか、投資条件の上でも利点があります。

  • 他の都市と比べて購入価格が手頃で、建物比率が高い
  • 不動産取得時の取得税・登録免許税、州税・市税がなく、所得税の削減になる
  • 他の都市と比べて固定資産税が低いため、物件維持コストも低い

当社が購入した物件

2017年7月、ラスベガスに築27年の木造物件を$220,000で購入しました。
日本円では、当時のレートで約2508万円となります。

購入した物件写真

購入するにあたっては、当社の代表が実際に現地まで行き、物件の立地や周辺環境、建物の状態、管理会社などを確認、売却や賃貸に適しているかどうかを判断しました。※現地に行かなくても契約は可能です

この物件の仲介会社は、CNNやFOXなどのTV番組で「不動産投資の成功者」として紹介され、ウォールストリート・ジャーナル「全米不動産ビジネスパーソン」で13位となったフィリッペ・ジアード氏が不動産管理パートナーであり、現地で直接お話できたのも決め手となりました。

購入後は代行会社に管理を一任し、賃貸物件として賃料を得ています。

減価償却と損益

この物件の建物比率は74.26%、価格に対する割合は18,559,255円です。

不動産は償却資産のため、減価償却額は購入時期と決算時期によって決まります。

購入が2017年7月で決算月は10月のため、損金計上は以下のようになりました。

損金計上額
2017年(初年度) 1,159,953円
2018年(2年目) 4,639,814円
2019年(3年目) 4,639,814円
2020年(4年目) 4,639,814円
2021年(5年目) 3,479,860円

建物比率が高いため、節税効果も高くなります。
一年の損金計上額が464万円なので、年間140万円ほどの節税効果があります。

賃料収入は以下のとおりです。

  • 家賃は毎月固定で$1,750
  • そこから公共料金(電気代)が引かれた金額が賃料収入となる
  • 管理会社の登録費用・管理費・源泉徴収税などは適宜差し引かれる

月ごとに差し引かれる額が違うため、実際に得る収入は月によって変わります。

これらは日本円で受け取ることもできますが、リスクヘッジのためドルでの受け取りを選択したため、アメリカの口座を開設しました。

また、賃料収入に対して州税や市税は必要ありません。
連邦税のみで済むため、他の州に比べて有利となります。

賃料収入については、従業員の報酬資金の一部として充当する予定です。

ラスベガス不動産事業のポイント

注意点は、築22年以上経った木造の優良物件は少なく、ニーズに対して常に品薄だということ。
必ずしも希望する物件に出会えるとは限らないため、余裕をもって探すことが重要です。

また、当社は法人名義で購入しましたが、不動産取得は個人でも減価償却できます。
税率の高い高額所得者なら個人の所得税、住民税を減らす手段として効果的に使えます。

個人での購入をご検討される方もご相談ください。