8回めの投資である中津駅直結のタワーマンション

2020年2月に大阪市北区のタワーマンションを購入しました。

2011~2020年にかけて、8つの物件に合計3億6430万円投資した8つめになります。

投資時期 2020年2月
購入エリア 大阪市北区
(地下鉄御堂筋線:中津駅直結)
投資金額 8220万円
損金計上額 4069万円
減価償却年数 47年
表面利回り 5.6%
実質利回り 5.1%

以下のマンションを購入しました。

阪急大阪梅田駅徒歩5分のタワーマンション写真1 阪急大阪梅田駅徒歩5分のタワーマンション写真2 阪急大阪梅田駅徒歩5分のタワーマンション写真3 阪急大阪梅田駅徒歩5分のタワーマンション写真4 阪急大阪梅田駅徒歩5分のタワーマンション写真5 阪急大阪梅田駅徒歩5分のタワーマンション写真6

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このマンションに投資をした目的

不動産投資の目的は、2つあります。

  1. 従業員が快適に暮らせる社宅と、働きやすい事務所を準備することによるモチベーションUP
  2. 何らかの理由で事業売上がなくなった場合に備え、家賃収入で従業員の生活費を確保するため

これまでの7つ物件への投資により、目的を果たすことができました。

今回の投資は、当社代表個人の「より豊かな気分を味わいたい」という願望の実現でした。

従業員の住居を優先したのは、代表の「自分よりも、まずは従業員の願望を満たすこと」という信念が背景にあります。

そして、この物件への投資には、もう一つ目的があります。

それは「経営者コミュニティーをつくり、その交流の場」とすることです。

当社の強みは、「ITを活用した集客」です。

当社は、これまで出会ってきた「このサービスはぜひ世の中に広めるべきだ」と感じる数々の企業樣のサービスの集客UPを実現し、貢献してきました。

今後、本サイトを通じて出会う企業様にも、集客ノウハウを提供したいと考えています。

また、その企業の経営者樣、および従業員の方々に、この物件をはじめとする、クルーザー 、プライベートジェット、その他のアイテムをご利用いただくことで、本サイトの核心「従業員への投資」につながり、企業発展の貢献ができると確信しています。

この物件への投資には、以上のような背景があります。

税理士が解説する、当社購入マンションの節税効果

渡邊 崇甫 国税局OB税理士
渡邊 崇甫

このマンションを購入したことによる節税効果をご説明いたします。

不動産が損金になるのは、土地建物部分のうち、建物に対する部分のみです。
なぜなら、建物は経年劣化するのに対して、土地は年数が経っても劣化するものではないからです。

本ページで紹介する物件の購入価格と土地建物の価格は、以下のとおりでした。

購入価格

8220万円

土地価格 38,246,501円
建物価格 43,953,500円

購入価格8220万円のうち、損金にできた金額は以下のとおりです。

損金にできる金額

4395万円

この物件の法定耐用年数は47年かつ新築のため、建物価格である約4395万円を47年かけて損金にしていくことになります。

1年あたりの損金計上額

89万円(4395万円÷47年)

なお、減価償却は入居可能な状態、つまり引き渡し時期がスタートとなります。

このケースでは、「引き渡しが2020年4月」「決算月は10月」であることから、初年度は「4月~10月分」で損金計上をすることになります。

2020年(1年目) 522,286円
2021年(2年目) 895,349円
2022年(3年目) 895,349円
2023年(4年目) 895,349円
2066年(47年目) 373,063円
合計 82,200,001円

その他、固定資産税、管理費等もすべて損金計上ができます。
これにより、年間約41.2万円(建物部分89万円+管理費等32.3万円×法人税34%)の節税効果があります。

賃貸ではなく購入を選択した理由

高嶋麻由 サクセスフューチャー
高嶋 麻由

渡邊先生、ありがとうございました。

解説を高嶋へ交代します。

今回の投資の第一の目的は、「代表の願望および新規事業として経営者の交流の場」でしたが、冒頭の投資目的でも述べたとおり、もうひとつ目的がありました。

それは万が一の備えです。

可能性は低いかもしれませんが、天変地異やその他の影響でIT会社の要である「サーバが機能しなくなる」など、事業が立ち行かなくなるリスクがあります。

そういう事態に陥っても、従業員の給与を確保しておく必要があると考えました。

従業員は3人。1人あたり月額30万を確保できるようにしておきたい。

だったら100万円が入る手段を確保しよう。

このマンションをはじめ、合計100万円の家賃収入を確保できるようにしたいと考えたのが賃貸ではなく購入を選択した理由です。

2011年から2020年にかけて不動産に投資することで、無事その手段を確保することができました。

不動産物件一覧

この物件を賃貸に出したときに見込める収益

収入 4,596,000円…①
※383,000円×12ヶ月(賃料)
支出 323,400円
※26,950円×12ヶ月(管理費)
※固定資産税は2020年1月1日時点で所有していなかったため含めておりません
収支 4,272,600円
表面利回り 5.6%
実質利回り 5.1%…②

①賃料は、不動産会社に「賃貸の仲介を依頼するならいくらの家賃を設定するか」と相談した上で試算されたものです。

②この物件の購入にあたり、銀行借り入れ(金利1%)を行っていますが、銀行返済分は除いています。

今回の物件購入により約35万円確保できたので、合わせて164万円です。

目標の100万円を大きく上回り、仮に7割の稼働でも100万円を確保できるようになりました。

物件選びで重視した点

物件選びの条件に、「表面利回りが5%以上」という基準がありました。
また、10年20年後も家賃収入が値下がりしない物件を重視しました。

物件選びには以下の2つの基準を設定しました。

物件選びの基準

  • 大阪市内の中心部(特に梅田)
  • 駅近

この物件は梅田駅から1駅しか離れていない徒歩圏内であり、駅直結なので基準を満たしているので、値下がりしづらい物件であると考えています。

目的を実現するために計8件の不動産に3.64億円を投じました

渡邊先生の解説にあったように、1年あたりの損金計上額は89万円なので、節税効果としては高くありません。

また、損金とならない部分は資産として扱われるため、別途税金を払う必要がありますが、それでも投資すべきだと考えたのは先程述べたとおりです。

この物件を含め、8件の不動産に3億6430万円を投じています。

  1. 300万円大阪市淀川区新大阪
  2. 880万円大阪市淀川区十三
  3. 7200万円大阪市北区(JR大阪駅:徒歩6分)
  4. 2000万円大阪市北区中津
  5. 4500万円大阪市中央区(地下鉄御堂筋線:本町駅直結)
  6. 4290万円大阪市北区(地下鉄御堂筋線:中津駅直結)
  7. 9000万円大阪市北区梅田
  8. 8220万円大阪市北区(地下鉄御堂筋線:中津駅直結)

サクセスフューチャーは61以上の商品への投資実績あり

2008年以来、100万円からできるLED照明事業をはじめ、保険や民泊、航空機など、さまざまな節税商品に累計10億1464万円を投資してきました。

当サイトでは、継続的に成果を出している商品のみを紹介しています。

投資実績を時系列で紹介しておりますので、ぜひご参照ください。

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当社が節税の必要性に迫られたとき、節税情報をいくら探しても「売り手」の情報しか見つかりませんでした。

そのため、投資には相当の決断が必要でした。

幸い、ほとんどの投資はうまくいきましたが、失敗した例もあります。

この体験談を紹介すれば、節税が必要な企業さまにきっと喜ばれると考えたのが、このサイトを作ったきっかけです。

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