2回めの投資である阪急十三駅徒歩5分のマンション
2015年4月に大阪淀川区十三のマンションを購入しました。
2011～2020年にかけて、8つの物件に合計3億6430万円投資した2つめになります。
| 投資時期 | 2015年4月 |
|---|---|
| 購入エリア | 大阪市淀川区 （阪急十三駅徒歩5分） |
| 投資金額 | 880万円 |
| 損金計上額 | 791万円 |
| 減価償却年数 | 18年 |
| 売却時期 | 2021年8月 |
| 売却金額 | 880万円 |
| 評価 |
 3
|
以下のマンションを購入しました。
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このマンションに投資をした目的
当時、通勤時間40分のワンルームマンションで暮らしている従業員の生活環境の改善を検討しました。
事務所から徒歩圏内になれば、しっかり睡眠時間が確保でき、広い部屋に住むことで心が豊かになり仕事に良い影響を与えると考えました。
購入したのは13階建の一室（1LDKの60㎡）で、毎年夏に開催される淀川花火が間近に見える物件です。
このように不動産投資を含め、すべての投資は「もっと高いパフォーマンスを発揮したくなる動機づくり」に徹しています。
税理士が解説する、当社購入マンションの節税効果
国税局OB税理士渡邊 崇甫
このマンションを購入したことによる節税効果をご説明いたします。
不動産が損金になるのは、土地建物部分のうち、建物に対する部分のみです。
なぜなら、建物は経年劣化するのに対して、土地は年数が経っても劣化するものではないからです。
- 購入価格
-
880万円
購入価格とは別途、仲介手数料35万円、固定資産税5万円が発生しました。
この物件の価格は土地14％、建物86％の割合です。
仲介手数料、固定資産税をこの割合で分けて加算したのが下記の表となります。
土地価格 1,288,034円 建物価格 7,912,209円 合計 9,200,243円 - 損金にできる金額
-
791万円
この物件の法定耐用年数は18年なので、建物価格である791万円を18年かけて損金にしていくことになります。
よって、年間の損金計上できる金額は以下となります。
- 1年あたりの損金計上額
-
43.9万円（791万円÷18年）
その他、固定資産税、管理費等もすべて損金計上ができます。
これにより、年間約23万円（建物部分43.9万円＋管理費等26万円×法人税34％）の節税効果があります。
賃貸ではなく購入を選択した理由
渡邊先生、ありがとうございました。
今回の投資の第一の目的は、「会社から少し遠い従業員の生活環境の改善」でしたが、もう1つの目的がありました。
それは万が一の保険です。
可能性は低いかもしれませんが、天変地異やその他の影響でIT会社の要である「サーバが機能しなくなる」など、事業が立ち行かなくなるリスクがあります。
そういう事態に陥っても、従業員の給与を確保しておく必要があると考えました。
従業員は3人。1人あたり月額30万を確保できるようにしておきたい。
だったら100万円が入る手段を確保しよう。
このマンションをはじめ、合計100万円の家賃収入を確保できるようにしたいと考えたのが賃貸ではなく購入を選択した理由です。
2011年から2020年にかけて不動産に投資することで、無事その手段を確保することができました。
この一連の投資は、従業員に対して「この会社は何があっても大丈夫」という安心感を与えます。
このように不動産投資を含め、すべての投資は「もっと高いパフォーマンスを発揮したくなる動機づくり」を含めるようにしています。
この物件を賃貸に出したときに見込める収益
| 収入 | 1,280,400円 ※106,700円×12ヶ月（賃料） |
|---|---|
| 支出 | 315,058円 ※21,720円×12ヶ月（管理費） ※54,418円（固定資産税） |
| 収支 | 965,342円 |
| 表面利回り | 14.5％ |
| 実質利回り | 10.9％ |
この家賃は、不動産会社に「賃貸の仲介を依頼するならいくらの家賃を設定するか」と相談した上で試算されたものです。
今回の物件購入により約8.5万円確保できたので、合わせて12.5万円です。
引き続き、2020年まで「100万円の準備」に向けて投資していくことになります。
物件選びで重視した点
物件選びの条件に、「表面利回りが5％以上」という基準がありました。
また、10年20年後も家賃収入が値下がりしない条件を重視しました。
物件選びには以下の2つの基準を設定しました。
物件選びの基準
- 大阪市内の中心部（特に梅田）
- 駅近
この条件に合わせて、梅田から2駅隣の十三駅から徒歩5分のマンションの1室を購入しました。
目的を実現するために計8件の不動産に3.64億円を投じました
渡邊先生の解説にあったように、1年あたりの損金計上額は69.9万円なので、節税効果としては高くありません。
また、損金とならない部分は資産として扱われるため、別途税金を払う必要がありますが、それでも投資すべきだと考えたのは先程述べたとおりです。
この物件を含め、8件の不動産に3億6430万円を投じています。
合計184.8万円の家賃収入が達成したことにより物件を売却しました
一連の不動産への投資により、2020年には合計184.8万円の賃料収益が得られるしくみを構築できました。
- 賃料収益184.8万円の内訳
-
1つ目の物件 4万円 2つ目の物件 10.6万円 3つ目の物件 32.6万円 4つ目の物件 13.4万円 5つ目の物件 18.4万円 6つ目の物件 19万円 7つ目の物件 48.5万円 8つ目の物件 38.3万円 合計 184.8万円
また、この物件に居住していた従業員は期待以上の成果を出していたので、2017年に「5つ目の物件」へ引っ越しが実現しています。
賃料収益の目標が達成したこと、この物件の役割を終えたことから売却することにしました。
購入時に意識した「値下がりしない物件選び」の目論見どおり、購入価格と同じ880万円で売却できました。
物件の売却にかかった税金については、渡邊税理士より解説していただきます。
税理士が解説する、当社購入マンションの節税効果
国税局OB税理士渡邊 崇甫
本物件売却にかかる税金を計算します。
法人の不動産売却による益金は、事業や株取引などすべての益金と合算して計算します。
今回はわかりやすくするために、不動産売却益に絞って計算します。
税金が発生するかどうかは、取得した金額（購入金額から減価償却分を引いた金額）より高く売却したかどうかです。
「売却損益」＝「売却金額」－「売却時の帳簿価額」
上記の計算の結果、益金が出た場合には法人税がかかります。
一方、損失が出た場合は税金はかからず、特別損失として他の利益と相殺することができます。
本物件の場合、売却金額および売却時の帳簿価額は以下のとおりです。
- 売却金額
- 880万円
- 売却時の帳簿価額
-
建物帳簿残存価格 5,438,329円 土地帳簿残存価格 1,288,034円 合計 6,726,363円 なお、年度途中で売却しても減価償却は月割り計算はしません。
よって、サクセスフューチャーの決算月は10月であり売却した時期は8月でしたが、帳簿残存価格は当期期首時点での価格を用いることになります。
- 売却益
- 売却損益＝880万円－6,726,363円＝2,073,637円
このように、約200万円の益金が出たことになります。
よって、以下のように法人税が発生しました。
- 法人税
- 2,073,637円×34％＝705,036円
本物件への投資の費用対効果
渡邊先生、ありがとうございました。
今回の売却で、「値下がりしない物件に投資ができた」という実感を持つことができました。
実質的に、維持管理費のみでこの物件を所有できたことになります。
| 管理費 | 21,720円/月 |
|---|---|
| 固定資産税 | 54,418円/年 |
月あたりのコスト＝21,720円＋（326,508円÷12ヶ月）＝26,255円
ということで、月26,255円でこの物件を所有したことになり、費用対効果の高い投資ができたと実感しています。
2回めの投資である阪急十三駅徒歩5分のマンションへの評価
3当社では、2021年9月1日の時点で、この投資に対して「3点（5点満点）」と評価しています。
なお、点数は評価する時期によって変わることがあります。
それは節税商品に対する知識、会社の状況（創業期、成長期など）、商品によっては為替の変動などが影響することがあるからです。
よって、商品の特性だけで判断するのではなく、会社の状況などを踏まえて投資すべきではないかと考えています。
当社が「3点」という評価をした詳しい背景や、状況に応じた判断に対する考え方をお聞きになりたい場合は、お気軽にご連絡ください。
当社が投資したほぼ全ての商品の情報提供者であるパートナー企業から詳しい説明を受けられるよう手配いたします。
この評価の背景を聞きたいサクセスフューチャーは61以上の商品への投資実績あり
2008年以来、100万円からできるLED照明事業をはじめ、保険や民泊、航空機など、さまざまな節税商品に累計10億1464万円を投資してきました。
当サイトでは、継続的に成果を出している商品のみを紹介しています。
投資実績を時系列で紹介しておりますので、ぜひご参照ください。
お問い合わせ売り手の情報ではなく、体験談の紹介
私達は節税商品の販売者ではありません。
経験に基づいた、節税に役に立つ情報提供と、課題解決の提案をいたします。
当社が節税の必要性に迫られたとき、節税情報をいくら探しても「売り手」の情報しか見つかりませんでした。
そのため、投資には相当の決断が必要でした。
幸い、ほとんどの投資はうまくいきましたが、失敗した例もあります。
「この体験談を紹介すれば、節税が必要な企業さまにきっと喜ばれる」と考えたのが、このサイトを作った理由です。
当社がどんな目的で何に悩み、どんな投資をし、うまく節税できたのかをお伝えしますので、お気軽にお問い合わせください。
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