2回めの投資である阪急十三駅徒歩5分のマンション

2015年4月に大阪淀川区十三のマンションを購入しました。

2011~2020年にかけて、8つの物件に合計3億6430万円投資した2つめになります。

投資時期 2015年4月
購入エリア 大阪市淀川区
(阪急十三駅徒歩5分)
投資金額 880万円
損金計上額 791万円
減価償却年数 18年
売却時期 2021年8月
売却金額 880万円

以下のマンションを購入しました。

阪急十三駅徒歩5分のマンション写真1 阪急十三駅徒歩5分のマンション写真2 阪急十三駅徒歩5分のマンション写真3

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このマンションに投資をした目的

当時、通勤時間40分のワンルームマンションで暮らしている従業員の生活環境の改善を検討しました。

事務所から徒歩圏内になれば、しっかり睡眠時間が確保でき、広い部屋に住むことで心が豊かになり仕事に良い影響を与えると考えました。

購入したのは13階建の一室(1LDKの60㎡)で、毎年夏に開催される淀川花火が間近に見える物件です。

このように不動産投資を含め、すべての投資は「もっと高いパフォーマンスを発揮したくなる動機づくり」に徹しています。

税理士が解説する、当社購入マンションの節税効果

渡邊 崇甫 国税局OB税理士
渡邊 崇甫

このマンションを購入したことによる節税効果をご説明いたします。

不動産が損金になるのは、土地建物部分のうち、建物に対する部分のみです。
なぜなら、建物は経年劣化するのに対して、土地は年数が経っても劣化するものではないからです。

購入価格

880万円

購入価格とは別途、仲介手数料35万円、固定資産税5万円が発生しました。

この物件の価格は土地14%、建物86%の割合です。

仲介手数料、固定資産税をこの割合で分けて加算したのが下記の表となります。

土地価格 1,288,034円
建物価格 7,912,209円
合計 9,200,243円
損金にできる金額

791万円

この物件の法定耐用年数は18年なので、建物価格である791万円を18年かけて損金にしていくことになります。

よって、年間の損金計上できる金額は以下となります。

1年あたりの損金計上額

43.9万円(791万円÷18年)

その他、固定資産税、管理費等もすべて損金計上ができます。
これにより、年間約23万円(建物部分43.9万円+管理費等26万円×法人税34%)の節税効果があります。

賃貸ではなく購入を選択した理由

渡邊先生、ありがとうございました。

今回の投資の第一の目的は、「会社から少し遠い従業員の生活環境の改善」でしたが、もう1つの目的がありました。

それは万が一の保険です。

可能性は低いかもしれませんが、天変地異やその他の影響でIT会社の要である「サーバが機能しなくなる」など、事業が立ち行かなくなるリスクがあります。

そういう事態に陥っても、従業員の給与を確保しておく必要があると考えました。

従業員は3人。1人あたり月額30万を確保できるようにしておきたい。

だったら100万円が入る手段を確保しよう。

このマンションをはじめ、合計100万円の家賃収入を確保できるようにしたいと考えたのが賃貸ではなく購入を選択した理由です。

2011年から2020年にかけて不動産に投資することで、無事その手段を確保することができました。

不動産物件一覧

この一連の投資は、従業員に対して「この会社は何があっても大丈夫」という安心感を与えます。

このように不動産投資を含め、すべての投資は「もっと高いパフォーマンスを発揮したくなる動機づくり」を含めるようにしています。

この物件を賃貸に出したときに見込める収益

収入 1,280,400円
※106,700円×12ヶ月(賃料)
支出 315,058円
※21,720円×12ヶ月(管理費)
※54,418円(固定資産税)
収支 965,342円
表面利回り 14.5%
実質利回り 10.9%

この家賃は、不動産会社に「賃貸の仲介を依頼するならいくらの家賃を設定するか」と相談した上で試算されたものです。

この4年前に投資したマンションで得られる収益は4万円です。

今回の物件購入により約8.5万円確保できたので、合わせて12.5万円です。

引き続き、2020年まで「100万円の準備」に向けて投資していくことになります。

物件選びで重視した点

物件選びの条件に、「表面利回りが5%以上」という基準がありました。
また、10年20年後も家賃収入が値下がりしない条件を重視しました。

物件選びには以下の2つの基準を設定しました。

物件選びの基準

  • 大阪市内の中心部(特に梅田)
  • 駅近

この条件に合わせて、梅田から2駅隣の十三駅から徒歩5分のマンションの1室を購入しました。

目的を実現するために計8件の不動産に3.64億円を投じました

渡邊先生の解説にあったように、1年あたりの損金計上額は69.9万円なので、節税効果としては高くありません。

また、損金とならない部分は資産として扱われるため、別途税金を払う必要がありますが、それでも投資すべきだと考えたのは先程述べたとおりです。

この物件を含め、8件の不動産に3億6430万円を投じています。

  1. 300万円大阪市淀川区新大阪
  2. 880万円大阪市淀川区十三
  3. 7200万円大阪市北区(JR大阪駅:徒歩6分)
  4. 2000万円大阪市北区中津
  5. 4500万円大阪市中央区(地下鉄御堂筋線:本町駅直結)
  6. 4290万円大阪市北区(地下鉄御堂筋線:中津駅直結)
  7. 9000万円大阪市北区梅田
  8. 8220万円大阪市北区(地下鉄御堂筋線:中津駅直結)

合計184.8万円の家賃収入が達成したことにより物件を売却しました

一連の不動産への投資により、2020年には合計184.8万円の賃料収益が得られるしくみを構築できました。

賃料収益184.8万円の内訳
1つ目の物件 4万円
2つ目の物件 10.6万円
3つ目の物件 32.6万円
4つ目の物件 13.4万円
5つ目の物件 18.4万円
6つ目の物件 19万円
7つ目の物件 48.5万円
8つ目の物件 38.3万円
合計 184.8万円

また、この物件に居住していた従業員は期待以上の成果を出していたので、2017年に「5つ目の物件」へ引っ越しが実現しています。

賃料収益の目標が達成したこと、この物件の役割を終えたことから売却することにしました。

購入時に意識した「値下がりしない物件選び」の目論見どおり、購入価格と同じ880万円で売却できました。

物件の売却にかかった税金については、渡邊税理士より解説していただきます。

税理士が解説する、当社購入マンションの節税効果

渡邊 崇甫 国税局OB税理士
渡邊 崇甫

本物件売却にかかる税金を計算します。

法人の不動産売却による益金は、事業や株取引などすべての益金と合算して計算します。

今回はわかりやすくするために、不動産売却益に絞って計算します。

税金が発生するかどうかは、取得した金額(購入金額から減価償却分を引いた金額)より高く売却したかどうかです。

「売却損益」=「売却金額」-「売却時の帳簿価額」

※「売却時の帳簿価額」とは、「購入時の取得価額-減価償却費」を指す

上記の計算の結果、益金が出た場合には法人税がかかります。

一方、損失が出た場合は税金はかからず、特別損失として他の利益と相殺することができます。

本物件の場合、売却金額および売却時の帳簿価額は以下のとおりです。

売却金額
880万円
売却時の帳簿価額
建物帳簿残存価格 5,438,329円
土地帳簿残存価格 1,288,034円
合計 6,726,363円

なお、年度途中で売却しても減価償却は月割り計算はしません。

よって、サクセスフューチャーの決算月は10月であり売却した時期は8月でしたが、帳簿残存価格は当期期首時点での価格を用いることになります。

売却益
売却損益=880万円-6,726,363円=2,073,637円

このように、約200万円の益金が出たことになります。

よって、以下のように法人税が発生しました。

法人税
2,073,637円×34%=705,036円

本物件への投資の費用対効果

渡邊先生、ありがとうございました。

今回の売却で、「値下がりしない物件に投資ができた」という実感を持つことができました。

実質的に、維持管理費のみでこの物件を所有できたことになります。

管理費 21,720円/月
固定資産税 54,418円/年

月あたりのコスト=21,720円+(326,508円÷12ヶ月)=26,255円

ということで、月26,255円でこの物件を所有したことになり、費用対効果の高い投資ができたと実感しています。

サクセスフューチャーは61以上の商品への投資実績あり

2008年以来、100万円からできるLED照明事業をはじめ、保険や民泊、航空機など、さまざまな節税商品に累計10億1464万円を投資してきました。

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