5回めの投資である地下鉄御堂筋線:本町駅直結のタワーマンション

2017年11月に地下鉄御堂筋線の本町駅直結のタワーマンションを購入しました。

2011~2019年にかけて、8つの物件に合計3億7千万円投資した5つめになります。

投資時期 2017年11月
購入エリア 大阪市中央区
(地下鉄御堂筋線:本町駅直結)
投資金額 4500万円
損金計上額 2460万円
減価償却年数 47年
表面利回り 4.9%
実質利回り 4.3%

以下のタワーマンションを購入しました。

大阪・本町のタワーマンション写真1 大阪・本町のタワーマンション写真2 大阪・本町のタワーマンション写真3

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このタワーマンションに投資をした目的

この当時、従業員の一人はタワーマンションに住むことを目標としていました。

自身の役割を自覚し、プラスアルファの努力と結果を出していましたので、それまでの労いとさらなる期待をこめて、社宅を目的にこの物件を購入しました。

この物件は38階建の一室(1LDKの45㎡)で、夜景が非常にきれいな物件です。

比較的事務所まで近いため、通勤時間が短くなり、睡眠時間、余暇の時間が確保でき、心も豊かになっていることが伺え、仕事に良い影響を与えています。

このように不動産投資を含め、すべての投資は「もっと高いパフォーマンスを発揮したくなる動機づくり」に徹しています。

税理士が解説する、当社購入マンションの節税効果

渡邊 崇甫 国税局OB税理士
渡邊 崇甫

このマンションを購入したことによる節税効果をご説明いたします。

不動産が損金になるのは、土地建物部分のうち、建物に対する部分のみです。
なぜなら、建物は経年劣化するのに対して、土地は年数が経っても劣化するものではないからです。

本ページで紹介する物件の購入価格と土地建物の価格は、以下のとおりでした。

購入価格

4500万円

土地価格 20,399,074円
建物価格 24,600,926円
合計 45,000,000円

購入価格4500万円のうち、損金にできた金額は以下のとおりです。

損金にできる金額

2460万円

この物件の法定耐用年数は47年なので、建物価格である約2460万円を47年かけて損金にしていくことになります。

よって、年間の損金計上できる金額は以下となります。

1年あたりの損金計上額

52万円(2460万円÷47年)

その他、固定資産税、管理費等もすべて損金計上ができます。
これにより、年間約17.8万円(52万円×法人税34%)の節税効果があります。

賃貸ではなく購入を選択した理由

高嶋麻由 サクセスフューチャー
高嶋 麻由

渡邊先生、ありがとうございました。

解説を高嶋へ交代します。

今回の投資の第一の目的は、「社宅を準備すること」でしたが、もう1つの目的がありました。

それは万が一の保険です。

可能性は低いかもしれませんが、天変地異やその他の影響でIT会社の要である「サーバが機能しなくなる」など、事業が立ち行かなくなるリスクがあります。

そういう事態に陥っても、従業員の給与を確保しておく必要があると考えました。

従業員は3人。1人あたり月額30万を確保できるようにしておきたい。

だったら100万円が入る手段を確保しよう。

このマンションをはじめ、合計100万円の家賃収入を確保できるようにしたいと考えたのが賃貸ではなく購入を選択した理由です。

2011年から2019年にかけて不動産に投資することで、無事その手段を確保することができました。

不動産物件一覧

この一連の投資は、従業員に対して「この会社は何があっても大丈夫」という安心感を与えます。

このように不動産投資を含め、すべての投資は「もっと高いパフォーマンスを発揮したくなる動機づくり」を含めるようにしています。

この物件を賃貸に出したときに見込める収益

収入 2,208,000円…①
※184,000円×12ヶ月(賃料)
支出 270,888円
※14,024円×12ヶ月(管理費)
※102,600円(固定資産税)
収支 1,937,112円
表面利回り 4.9%
実質利回り 4.3%…②

①賃料は、不動産会社に「賃貸の仲介を依頼するならいくらの家賃を設定するか」と相談した上で試算されたものです。

②この物件の購入にあたり、銀行借り入れ(金利1%)を行っていますが、銀行返済分は除いています。

今回の物件購入により約16万円確保できたので、合わせて67万円です。

引き続き、2019年まで「100万円の準備」に向けて投資していくことになります。

物件選びで重視した点

物件選びの条件に、「表面利回りが5%以上」という基準がありました。
また、10年20年後も家賃収入が値下がりしない物件を重視しました。

物件選びには以下の2つの基準を設定しました。

物件選びの基準

  • 大阪市内の中心部(特に梅田)
  • 駅直結、あるいは駅近

この物件は梅田駅から2駅しか離れていないビジネス街であり、駅直結なので基準を満たしていることから、値下がりしづらい物件であると考えています。

目的を実現するために計8件の不動産に3.7億円を投じました

渡邊先生の解説にあったように、1年あたりの損金計上額は51.9万円なので、節税効果としては高くありません。

また、損金とならない部分は資産として扱われるため、別途税金を払う必要がありますが、それでも投資すべきだと考えたのは先程述べたとおりです。

この物件を含め、8件の不動産に3億7千万円を投じています。

  1. 300万円大阪市淀川区新大阪
  2. 1600万円大阪市淀川区十三
  3. 7200万円大阪市北区(JR大阪駅:徒歩6分)
  4. 2000万円大阪市北区中津
  5. 4500万円大阪市中央区(地下鉄御堂筋線:本町駅直結)
  6. 4290万円大阪市北区(地下鉄御堂筋線:中津駅直結)
  7. 9000万円大阪市北区梅田
  8. 8220万円大阪市北区(地下鉄御堂筋線:中津駅直結)

サクセスフューチャーは55以上の商品への投資実績あり

2008年以来、100万円からできるLED照明事業をはじめ、保険や民泊、航空機など、さまざまな節税商品に累計9億円を投資してきました。

当サイトでは、継続的に成果を出している商品のみを紹介しています。

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