1回めの投資であるJR新大阪駅徒歩10分のマンション

2011年4月に新大阪のマンションを購入しました。

2011~2019年にかけて、8つの物件に合計3億7千万円投資した1つめになります。

投資時期 2011年4月
購入エリア 大阪市淀川区
(新大阪駅徒歩10分)
投資金額 300万円
損金計上額 121万円
減価償却年数 13年
表面利回り 16.6%
実質利回り 11.6%

以下のマンションを購入しました。

JR新大阪駅徒歩10分のマンション写真1 JR新大阪駅徒歩10分のマンション写真2 JR新大阪駅徒歩10分のマンション写真3

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このマンションに投資をした目的

当社はIT会社なので、サーバメンテナンスなど定期的な夜間作業があります。

その作業の担当者は一時的に不規則な生活になるため、健康の維持、万全な体調で臨むことを目的に仮眠のできる部屋を準備することにしました。

物件価格150万円、リフォームに150万円を費やしましたが、担当者の責任感の向上など、従来以上に安心して任せられるようになったので投資してよかったと考えています。

このように不動産投資を含め、すべての投資は「もっと高いパフォーマンスを発揮したくなる動機づくり」に徹しています。

税理士が解説する、当社購入マンションの節税効果

渡邊 崇甫 国税局OB税理士
渡邊 崇甫

このマンションを購入したことによる節税効果をご説明いたします。

不動産が損金になるのは、土地建物部分のうち、建物に対する部分のみです。
なぜなら、建物は経年劣化するのに対して、土地は年数が経っても劣化するものではないからです。

本ページで紹介する物件の購入価格と土地建物の価格は、以下のとおりでした。

購入価格

300万円

土地価格 1,788,083円
建物価格 1,211,917円
合計 3,000,000円

購入価格300万円のうち、損金にできた金額は以下のとおりです。

損金にできる金額

121万円

この物件の法定耐用年数は13年なので、建物価格である約121万円を13年かけて損金にしていくことになります。

よって、年間の損金計上できる金額は以下となります。

1年あたりの損金計上額

9.3万円(121万円÷13年)

その他、固定資産税、管理費等もすべて損金計上ができます。
これにより、年間約7.5万円(建物部分9.3万円+管理費等12.8万円×法人税34%)の節税効果があります。

賃貸ではなく購入を選択した理由

高嶋麻由 サクセスフューチャー
高嶋 麻由

渡邊先生、ありがとうございました。

解説を高嶋へ交代します。

今回の投資の第一の目的は、「不規則な生活になってしまう従業員の健康」でしたが、もう1つの目的がありました。

それは万が一の保険です。

可能性は低いかもしれませんが、天変地異やその他の影響でIT会社の要である「サーバが機能しなくなる」など、事業が立ち行かなくなるリスクがあります。

そういう事態に陥っても、従業員の給与を確保しておく必要があると考えました。

従業員は3人。1人あたり月額30万を確保できるようにしておきたい。

だったら100万円が入る手段を確保しよう。

このマンションをはじめ、合計100万円の家賃収入を確保できるようにしたいと考えたのが賃貸ではなく購入を選択した理由です。

2011年から2019年にかけて不動産に投資することで、無事その手段を確保することができました。

不動産物件一覧

この一連の投資は、従業員に対して「この会社は何があっても大丈夫」という安心感を与えます。

このように不動産投資を含め、すべての投資は「もっと高いパフォーマンスを発揮したくなる動機づくり」を含めるようにしています。

この物件を賃貸に出したときに見込める収益

収入 498,000円
※41,500円×12ヶ月
支出 147,716円
※9,940円×12ヶ月(管理費)
※28,436円(固定資産税)
収支 350,284円
表面利回り 16.60%
実質利回り 11.60%

夜間作業をする従業員の健康維持という役割を終えた今

この6年後の2017年、大阪市中央区本町に同じ目的でタワーマンションの一室を購入しました。

夜間作業をはじめサーバ周りの保守に全幅の信頼をおけるようになったこの従業員に社宅として活用してもらうことにしました。

これまでのがんばりへの労いと、さらなる活躍を期待してのことです。

当初の役割を終えた本物件は、2019年7月に借り手がついたので、現在は賃貸に出しています。

回収中の収益

年月 管理費を引いた入金金額
2019年7月 41,500円
2019年8月 41,500円
2019年9月 41,500円
2019年10月 41,500円
2019年11月 41,500円
2019年12月 41,500円
2020年1月 41,500円
2020年2月 41,500円
2020年3月 41,500円
2020年4月 41,500円
2020年5月 41,500円
2020年6月 41,500円
2020年7月 41,500円
2020年8月 41,500円
合計 581,000円

これで100万円のうち約4万円を確保できました。

このあと2019年まで「100万円の準備」に向かって投資していくことになります。

物件選びで重視した点

第二の目的である「万が一の際に賃貸に出す」を考えた場合、いつまでも値下がりしづらい物件選びが必要です。

そこで以下のような基準を設定しました。

物件選びの基準

  • 10年後も借り手がつくような交通の便がよく、活気があるところ
  • 価格

この物件は、新大阪駅から徒歩10分で、購入価格は合計300万円でした。(物件150万円+リフォーム150万円)

古い物件のため、家賃は下がっていくことを見込んで10年で回収できるようにと考えました。

300万円の物件を10年で回収するプランでは、家賃2.5万円/月が必要になります。

現在、4.15万円/月を回収できているので、順調に回収が進んでいます。

目的を実現するために計8件の不動産に3.7億円を投じました

渡邊先生の解説にあったように、1年あたりの損金計上額は9.3万円なので、節税効果としては高くありません。

また、損金とならない部分は資産として扱われるため、別途税金を払う必要がありますが、それでも投資すべきだと考えたのは先程述べたとおりです。

この物件を含め、8件の不動産に3億7千万円を投じています。

  1. 300万円大阪市淀川区新大阪
  2. 1600万円大阪市淀川区十三
  3. 7200万円大阪市北区(JR大阪駅:徒歩6分)
  4. 2000万円大阪市北区中津
  5. 4500万円大阪市中央区(地下鉄御堂筋線:本町駅直結)
  6. 4290万円大阪市北区(地下鉄御堂筋線:中津駅直結)
  7. 9000万円大阪市北区梅田
  8. 8220万円大阪市北区(地下鉄御堂筋線:中津駅直結)

サクセスフューチャーは55以上の商品への投資実績あり

2008年以来、100万円からできるLED照明事業をはじめ、保険や民泊、航空機など、さまざまな節税商品に累計9億円を投資してきました。

当サイトでは、継続的に成果を出している商品のみを紹介しています。

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