京都町家:節税対策ドキュメント

京都町家

収益目的の投資として使える京都町家を紹介します。

当社は2016年9月に投資しました。
投資履歴のうち以下の時期にあたります。

  • 第一期:従業員と代表の老後資金確保
  • 第二期:従業員の定年までの最低生活確保
  • 第三期:従業員と代表のさらなる老後資金確保
  • 第四期:従業員のプラスαの報酬確保(モチベーションUP)
  • 第五期:福利厚生充実

※詳しくは、「当社の投資履歴」を参照

当時の状況

この時期の目的である「老後資金」と「モチベーションUP」への投資以上に利益が出たため、決算対策として利益の繰り延べを検討しました。

これまでは保険商品で繰り延べしてきましたが、2016年8月に1回の支払いで数千万円を繰り延べできる航空機オペレーティング・リースに投資しました。

それに続いて検討したのが、京都町家への投資です。
民泊として活用し、賃料収入を得ることを計画しました。

当社の事業はITをが中心なのですが、非ITという万が一に備えたリスク分散という目論見もありました。

京都町家は比較的安価

「京都町家」とは、京都市内に50年以上前に建てられた木造家屋のことで、1000万円強で購入できる物件が多々あります。

当社が購入したのは、敷地面積70.08m2(21.19坪)の物件で、価格は1200万円。

狭い路地にあり、建築基準法が定める「敷地が道路に2メートル以上接しなければならない」義務を満たさず再建築できないことから、土地の値段が安くなっていました。

さらに築年数がかなり古いのも、安く購入できた理由。
京都には狭い路地に建つ古民家が多いので、このようなケースはよくあります。

築年数22年以上の木造住宅は4年で償却できますので、民泊目的として都合が良い物件でした。

購入から運用の流れ

購入したのは京阪七条駅から徒歩3分、間取りは3Kの物件。価格は1180万円でした。
評価額と、それにより行政書士が算出した購入価格の内訳は以下のとおりです。

評価額 購入価格
土地 4,246,800円 9,718,029円
建物 88,000円 2,081,971円

償却は建物が対象となります。
購入したのは2016年9月であり、当社の決算月が10月であることから、以下のように損金計上することになりました。

1年目 87,000円
2年目 520,000円
3年目 520,000円
4年目 520,000円
5年目 434,971円
合計 2,081,971円

なお、2018年度の固定資産税は14700円です。

当社は、民泊としての目的かつ、従業員が利用できる保養施設として楽しめるよう、趣向を凝らしたリノベーションを1000万円かけて実施しました。
リノベーションにかけた費用は15年で償却できます。

民泊事業の運営は代行会社がすべて任せられ、面倒な手続きなどはしなくていいのもメリットのひとつです。

現在のインバウンド効果と、当社の節税における民泊事業への参入経緯から、民泊収益は5%を見込めると考えています。

民泊で発生する賃料収入については、従業員の報酬資金の一部として充当する予定です。