海外の不動産を購入して運用する際の節税効果について教えてください。

不動産投資において、海外の不動産がいいという話を耳にしました。

日本の不動産と比べてどのようにいいのでしょうか。

日本の不動産と比べて海外、特にアメリカの不動産へ投資するメリットは、日本に比べて「損金計上できる金額」が「大きく」なることです。

日本とアメリカでは、土地:建物の評価割合に差があるからです。

なお、2019年の税制改正大綱により、個人の所得税対策として海外不動産を使った節税ができなくなりました。

そのため、現在、節税効果が得られるのは法人にて投資した場合のみとなります。

以下、当社が法人契約にてアメリカのラスベガスに不動産を購入したケースをご紹介いたします。

日本とは異なる土地建物の評価割合

以下は、日本とアメリカでの土地建物の評価割合を示したものです。

▼日本の土地建物の評価割合

土地:建物 7:3

▼アメリカの土地建物の評価割合

土地:建物 2:8

日本とアメリカでは、建物の評価割合がほぼ逆転します。

アメリカは中古市場が成熟しているため、建物への評価比率が高くなります。

国内、国外問わず損金になるのは建物部分のみですので、損金計上額は以下のようになります。

(例)1000万円の物件の場合の土地建物の評価額

 国 土地評価額  建物評価額    損金計上額
 日本  700万円  300万円 300万円が損金になる 
アメリカ  200万円  800万円 800万円が損金になる 

アメリカの方が、損金計上額が多くなります。

※物件が海外の場合、評価はアメリカのルールが、税制は日本のルールが適用されます。

当社のケースでは、約2500万円で物件を購入し、建物価格の70%程度である約1855万円を4年間で償却することができました。

運用コストが削減できる

アメリカでは州ごとに税率や税金のしくみが異なります。

ラスベガスがあるネバダ州では、不動産取得税、登録免許税はありません。

また、収益に対しても州税、市税がかからず、必要なのは連邦税のみとなり、税金コストが削減されます。

以上が、当社がラスベガスに投資した海外不動産投資の節税効果となります。

当社の投資事例は以下のページにてご覧いただけます。

なお、収益実績につきましては、投資前には想定していなかった出来事もあり、費用がかさみ、現在期待どおりの結果が得られていません。

そのような結果となった原因や、投資を通して当社が海外不動産投資へ感じる考えおよび今後の方針についても解説していますので、ぜひご参考にしてください。

このQ&Aの回答者

渡邊 崇甫税理士(元国税局調査官)
近畿税理士会所属:登録番号128780
これまでの経歴
  • 国税局 調査第一部 国際調査課
  • 国税局 調査第一部 特別国税調査官
  • 国税不服審判所(本部)
著書

このQ&Aの回答者

渡邊 崇甫税理士(元国税局調査官)
近畿税理士会所属:登録番号128780
一般的な企業税務はもちろんのこと、国際税務、組織再編、金融取引等、税務上の取扱いが困難・複雑とされる分野についても実務ノウハウを蓄積。
これまでの経歴
  • 国税局 調査第一部 国際調査課
  • 国税局 調査第一部 特別国税調査官
  • 国税不服審判所(本部)
著書