不動産の購入代金は「土地」と「建物」に分かれますが、土地は経費（減価償却費）にすることができません。
土地は時間が経っても価値が減らないという税務上の考え方があるためです。 一方、「建物」は時間の経過とともに価値が下がるものとして、決められた期間（耐用年数）にわたって分割して経費に計上できます。つまり、総額が同じ1億円の物件でも、建物の比率が30％か70％かで、経費化できる金額に2倍以上の差が出ます。
「建物の比率」と「耐用年数」を掛け合わせる
節税効率を最大化するには、建物の比率が高いだけでなく、「短期間で償却できるか」が重要です。
- 新築マンション： 構造によりますが、RC（鉄筋コンクリート）造なら47年かけてゆっくり償却します。
- 中古マンション： 法定耐用年数の一部を経過しているため、例えば「残り15年」や、構造によっては「数年」で一気に償却できる場合があります。
当社の実例：梅田駅徒歩5分のタワーマンション
当社が2019年に9,020万円で購入した物件を例に挙げます。
- 投資総額： 9,020万円
- 損金計上可能額（建物分）： 6,436万円（全体の約71％）
- 償却期間： 35年
この物件は、駅近という好立地（土地の価値が高い）でありながら、建物の資産価値も高く評価されていたため、投資額の7割以上を将来的に損金として算入できる計算になります。
まとめ
「節税」という入り口で考えるなら、建物の按分比率が高い物件を選ぶのが鉄則です。
しかし、建物の比率が高すぎる（＝土地の価値が極端に低い）物件は、償却が終わった後の資産価値がゼロになるリスクもあります。
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