先週末に、不動産コンサル会社主催の資産運用セミナーに行ってきました。

今回のセミナーは以下4つのテーマで構成されていました。

1. 低リスクで本業とは別の安定収益源を早期に作る方法
2. 全損型生命保険、太陽光に変わる合法的な節税スキーム
3. 法人のみならず社長個人の所得税・住民税を圧倒的に節税する裏技
4. 不動産を活用した事業承継における自社株評価対策、相続税対策

不動産投資で家賃収入を得ることにより、売上の確保ができるようになるというのは私も理解していたことです。

しかし、サクセスフューチャーの投資経験から、私は不動産投資は節税という観点では効果はあまりなく、投資金額の他に税金分も用意した上でないと投資できないハードルが高いものだという認識をしていました。

なぜなら、損金になるのは建物部分のみ、かつその償却年数も47年などをかけて償却していくものだからです。

参加目的は、上記テーマにおいて、疑問の解消と現在進行形で勉強中の相続分野がありましたのでその勉強を目的に行ってきました。

結果として、セミナーに参加してよかったです。

理解が十分でなかった点を修正することができたとともに、不動産が相続、事業承継の際に有利という点についても理解を深めることがでました。

また、今後注目されている不動産投資商品があることも初めて知りました。

100万円から投資ができ、自社株評価対策のメリットも享受できる新たな不動産投資商品でした。

検討し、お客様へのメリットが大きなものであれば、サクセスフューチャーとしての投資を社長に持ちかけてみようと思っています。

今回のセミナーの気付きとしては、以下の2点です。

• 不動産投資を行う上で、最大のメリットは融資を受けて投資できること
• 節税のメリットを大きく享受したい場合、軽量鉄筋造の中古物件を選べば償却年数が5年になる

不動産投資の最大のメリットは融資を受けられること

つまり、他人のお金で投資ができることになります。

事例として以下の2つを比較した説明がありました。

仮に現金1000万円で不動産投資を検討した場合、1と2の方法では、どのような違いがでるかということでした。

1. 全額自己資金で1000万円の区分マンションに投資する場合
2. 融資を利用し、1000万円の自己資金と9000万円の借入の計1億円の1棟マンションへ投資する場合

1は以下のとおりです。

2は以下のとおりです。

同じ1000万円の支出で、1では7％の自己資本配当率に対して2では25％を得ることができています。

もちろん、適切な物件の選定や融資の条件等が重要になりますが、融資を利用して投資をすることにこれだけのメリットがあることを理解しました。

節税のメリットを大きく享受したい場合、軽量鉄筋造の中古物件を選べば償却年数が5年になる

物件構造によって償却年数が異なることは理解していましたし、中古だとお得というのは、木造建築物件を利用した海外不動産や町家の事例からも理解していました。

しかし、軽量鉄筋造の中古物件を利用すると、償却年数が5年まで短くなるというのは驚きました。

減価償却を行う上で大きく関わるのは、土地と建物の割合です。

日本の不動産の評価方法では、土地：建物＝7：3適度になると考えてきましたが、ここもそうとは限らないことがわかりました。

物件によるのだと思いますが、事例では土地：建物は3：7の割合で建物が7割を占めているものもありました。

これらを上手に駆使し、良い物件へ投資できれば、節税効果も大きく、少ない自己資金で大きな安定収益が得ることも可能ということが今回新たに学ぶことができました。

その他、投資する際には、住居系もしくはオフィスビル、あるいはホテルなどどんな物件へ投資するのがベストか、また区分所有か一棟所有のどちらが良いか、新築か中古かなど、どういうものを選ぶべきかということも聞くことができました。

お客様とお話する上でも、今回のような知識や考え方は必ず役に立つと思いましたので、今後もこういう学ぶは怠らずに続けていこうと思います。

事業承継、相続の点については、評価額の考え方および計算方法などを知ることができましたので、これをもとにもう少し自分で調べたりしながらサクセスフューチャーの場合ではどうなるのか？まで今後理解に落とし込んでいくようにします。

また、その内容は後日ブログにも書きますので、ぜひ読んでいただけたらと思います。